För äldre kan det vara svårt att få ett större lån beviljat även om de har en bostad att ställa som säkerhet för lånet, särskilt om de också har en låg månadsinkomst. Det finns dock några aktörer på den svenska marknaden som erbjuder en särskild typ av lån för den här situationen – ett så kallat kapitalfrigörningslån (kapitalfrigörningskredit). I dagligt tal kallas det även för seniorlån eftersom det vänder sig till äldre låntagare.

Den typiska låntagaren för en kapitalfrigörningskredit är en person eller ett par som har en låg månatlig inkomst men äger en fastighet, bostadsrätt eller ägarlägenhet som är lågt belånad i förhållande till marknadsvärdet (eller inte belånad alls). Genom att använda sig av en kapitalfrigörningskredit kan de förvandla en del av låneutrymmet till kontanter. De behöver alltså inte sälja bostaden för att få pengar att spendera, utan kan få pengar i handen samtidigt som de bor kvar i bostaden.

Det är inte helt ovanligt att äldre i Sverige äger en bostad som ökat i värde mycket sedan de köpte den och där de också hunnit betala av hela eller en stor del av lånet; två faktorer som samverkar för att skapa ett rejält låneutrymme. Om de samtidigt har en låg inkomst kan det trots det goda låneutrymmet vara svårt för dem att bli godkända för ett vanligt bostadslån och där kan ett seniorlån passa bra.

Viktigt

• En kapitalfrigörningskredit har vanligen högre ränta än ett vanligt bostadslån, och taken för hur stor del av marknadsvärdet man får låna är lägre och kopplade till ens ålder.
• Du kommer inte att betala in ränta och amorteringar till långivaren månadsvis eller per kvartal, utan allt betalas tillbaka när bostaden säljs. Under tiden läggs räntan ovanpå den ursprungliga skulden.
• Om du har ett bundet bolån som ska lösas i samband med att du tar det nya lånet, kom ihåg att du kan tvingas betala ränteskillnadsersättning till den gamla långivaren.
• Din rätt till bostadstillägg kan påverkas av att lånet betalas tu.

Vanliga anledningar till att ta ett seniorlån

Det finns inte något krav på att man ska använda pengarna till något särskilt när man tar den här typen av lån; pengarna är till exempel inte öronmärkta för förbättringar av bostaden. Kapitalfrigörningskrediter tas därför av många olika anledningar och pengarna spenderas på många olika vis.

Här är några exempel på vanliga anledningar till att äldre använder sig av en kapitalfrigörningskredit:

• Man har en låg pension och vill få en månatlig utbetalning från krediten för att få ekonomin att gå ihop eller kunna unna sig en guldkant på tillvaron utan att behöva sälja sin bostad och flytta.
• Har man en låg inkomst samtidigt som man äger sin bostad kan det vara svårt att få pengarna att räcka till för nödvändigt underhåll av bostaden och där kan en kapitalfrigörningskred vara till stor hjälp.
• Man kan vilja göra renoveringar och anpassningar som skulle göra livet enklare och som gör det möjligt att bo kvar i hemmet längre.
• Man vill passa på att resa eller uppleva vissa saker när man har gått i pension och har tid för det.
• Man vill satsa på en egen verksamhet och har på grund av sin ålder svårt att få ett vanligt företagslån.
• Man vill ha råd att betala för till exempel städhjälp.
• Man vill köpa ett boende utomlands att använda under delar av året men föredrar att ha lånet i Sverige istället för att belåna den bostaden.
• Man vill genomföra en medicinsk behandling eller rehabilitering utomlands som inte täcks av Försäkringskassan, eller där man måste betala beloppet själv i förskott och sedan kräva Försäkringskassan på pengarna.
• Man vill hjälpa ett barn eller barnbarn ekonomiskt, till exempel med ett bidrag till kontantinsatsen vid bostadsköp.

Grundkrav

Det finns vissa kriterier man behöver uppfylla för att en kapitalfrigörningskredit ska kunna bli aktuell. Att man uppfyller kraven är dock inte någon garanti för att ens låneansökan kommer att beviljas, utan det görs alltid en individuell bedömning.

Grundkrav:

• Det ska finnas en bostad att sätta som säkerhet för lånet och den måste ha ett visst marknadsvärde. I skrivande stund ligger gränsen på 500 000 kronor för en bostadsrätt och 900 000 kronor för en villa eller fritidshus. För villor och fritidshus krävs också att området de ligger i har haft en stabil prisutveckling över tid. 
• Bostaden måste ha tillräckligt med låneutrymme. 
• Du ska ha fyllt 60 år. Om ett par lånar tillsammans måste bägge ha fyllt 60 år. 
• Du måste godkänna att den nya långivaren tar över befintliga lån på bostaden om några sådana finns. Detta innebär att de gamla lånen löses in och ditt nya lån består av det beloppet + det nya belopp du lånat. Om det gamla lånet är bundet kommer du troligen att behöva betala ränteskillnadsersättning till den gamla långivaren. 

Är det bara den primära bostaden som kan användas som säkerhet för ett seniorlån?

Nej, det finns inte något sådant krav. Man kan till exempel använda ett fritidsboende som säkerhet för en kapitalfrigörningskredit.

Hur mycket får jag låna?

Det beror på bostadens marknadsvärde och åldern på låntagaren. En 60-åring får inte låna mer än 25% av marknadsvärdet. Ju äldre du blir, desto högre flyttas gränsen. En 70-åring får låna max 34% av marknadsvärdet. En 87-åring får låna 55% av marknadsvärdet. Därefter gör åldern inte någon skillnad; gränsen går aldrig högre än 55%.

Hur lite får jag låna?

Man måste låna minst 100 000 kronor.

Måste jag få pengarna som en klumpsumma?

Nej, du väljer själv om du vill ha ett engångsbelopp, en månatlig utbetalning eller en kombination. Kanske vill du till exempel först få ett lite större engångsbelopp för att göra vissa reparationer på huset och därefter en månatlig utbetalning för att förstärka månadsbudgeten.

Återbetalning av ett seniorlån – det skiljer sig mycket från ett vanligt bolån

Till skillnad från ett vanligt lån så betalar du inte av seniorlånet varje månad. Det skulle ju förstöra idén med att ta ett seniorlån för att dryga ut pensionen och kunna ha lite guldkant på tillvaron.

Istället kan du låta bli att betala tillbaka lånet ända tills bostaden säljs. För vissa innebär det att de bor kvar i sin bostad livet ut, och återbetalning av lånet sker i samband med att bostaden säljs efter deras död.

Du betalar inte räntan löpande, utan räntekostnaden räknas upp kvartalsvis och man betalar inte räntan föränn lånet blir löst (när bostaden säljs). Din skuld kommer alltså att öka över tid.

Du kan inte bli skyldig mer än vad bostaden är värd

Med den här typen av lån kan du inte bli skyldig mer än vad bostaden är värd. Om bostaden skulle säljas till marknadsvärde men det inte räcker för att återbetala lånet fullt ut kommer du (eller ditt dödsbo) alltså inte att krävas på mellanskillnaden.

Får jag göra ränteavdrag i min deklaration varje år?

Nej, för du betalar ju inte in räntan till långivaren.

Istället får du göra avdrag för den totala räntekostnaden när du säljer bostaden och löser lånet.